柳州飞鹅路商圈观察民资进入八年咸鱼要翻生

柳州飞鹅路商圈观察：民资进入 八年"咸鱼"要翻生 http://www.gxnews.com.cn2004年06月30日 03:57來源：新桂网-南国今报字号：大 中 小 新桂网-南国今报记者谢门光

民资注入 盘活银兴商城

柳州市飞鹅路以批发业著称，辐射大西南，如一条财富矿脉，引來一批又一批的地产商沿着这条矿脉进行“圈地掘金”。近年來，飞鹅路上大片批发商城拔地而起，雄心勃勃的各路商家對飞鹅路“批发”觊觎之意表露無遗。就在批发业态快速聚集的同时，记者近日获悉：荒废了整整８年的银兴商业城正酝酿着再度复出。

推动银兴商业城复出的主角是柳州市鼎达贸易有限公司，该公司负责人李正焘称，这一次复出，是以收购银兴商业城８０％产权为代价，合众为一，整体出击，再造银兴商都。言谈举止之間，李正焘显示出民間资本的强烈自信，而这种自信，也正是欲重振桂中商埠雄风的柳州市各级政府所喜闻乐见的一种投资姿态。

消防硬伤 揭示荒废内幕

１９９２年，柳州银兴商业城建成，当时以该商城的巨無霸规模与种种背景传说，轰动一时。商城建成后，將产权变卖给１６０多名业主经营户，形成了产权分离。

１９９６年，柳州遭遇百年一遇的“７·１９”洪水，给银兴商业城带來灭顶之灾，所有消防系统、供电系统在一夜之間被洪水彻底摧毁，从此处于瘫痪状态，至今整整８年时間。

８年來，银兴商业城的消防问题成了１６０多名业主的心头之痛。据资料显示，原先安装的自动喷水灭火系统、自动报警系统、室内消火栓已报废，变得锈迹斑斑，消防蓄水池不能蓄水，防火卷帘门和自动排烟设备不能使用。除此以外，居民住宅与商用部分合用疏散楼梯，整幢大楼未按规范安装防火门，地下舞厅防火区过大等构成了商业城的安全隐患。

针對商业城存在的重大安全隐患，消防部门下达了４次限期整改措施，但收效甚微。

２００２年７月，柳南区消防科组织银兴商业城业主会议，业主们经协商决定集资２０多万元进行整改施工。据了解，由于业主众多，在经营中又没有一个统一协调的管理单位，犹如一盘散沙，最终因意见不统一，不能达成共识，而且施工过程中有一半的资金不能到位。消防部门找业主又太难，消防费很难收上來，于是工程被迫暂停，消防系统安装工程一拖就是几年。

由于功能缺失嚴重，存在重大安全隐患，银兴商业城成为自治区對外公布的３３个存在重大火灾隐患单位之一。

艰难收购意图东山再起

近几年，一些商业物业管理公司也曾想试运作银兴商业城，但由于消防这一难关而先后告退。柳州市鼎达贸易有限公司也曾经被消防问题困扰不已，２００３年，鼎达公司购卖了银兴商业城二楼产权，本打算开发为商场，但由于整栋楼至今未恢复消防系统，有关部门不批准营业。

于是，鼎达公司负责人李正焘确定了战略方向，银兴商业城要复出，必须经历两个阶段：一是收购所有产权，將散户业主手头的产权收购上來，进行统一规划、统一管理、统一经营，从根本上解决一盘散沙的局面；二是解决消防问题，只有解决消防问题，才能扫除开业障碍，终结荒废历史。

据了解，鼎达公司历时两年，进行了一场艰难的收购，终于把８０％的产权收购归整。收购过程的两年中，鼎达低调得令业界几乎忽略了这一举动。从今年３月，鼎达着手于银兴复出，从一层至三层共４．５万平方米进行消防、水电、楼面等方面的装修维修，预计９月可结束，届时將更名为“银星商贸城”复出。

道路崎岖前途一片光明

但复出的前途如何，尚难预料。飞鹅路批发业后劲如何尚是未知数。“银兴”更名为“银星”后，原定位为大卖场，后來考虑到“天天见”超市已经进入商业城负一层，且已成气候。于是错开经营定位，变为批发兼零售中低档的服装鞋帽为主，辐射周边桂中桂北的县市。

从开业时間來看，如果９月份面市，“银星”占着一个“打时間战”空档期优势。目前红光桥正在施工当中，飞鹅一带的商城也正在改造建设过程中，尚没有完全放量，这一系列的工程集中上马、施工，影响了原以飞鹅路与红光路交汇口为核心的批发商圈的生意。从地点來看，以往批发商圈在红光一带，而银兴则偏安一隅，但是目前的情况发生了变化，特别是红光高架桥建成后，必然会形成一个“道路剪刀口”，这一现象對原飞鹅批发商圈是一个交通瓶颈，扼住进入商圈的咽喉路口，进出商圈成为一大问题。这种“道路剪刀口”现象在潭中高架桥已经出现，且無法松绑。这一“时間空档”与“剪刀口现象”對“银星”來说是个机遇，他们是否能抓住机会，拉动批发商圈西移几百米呢？按１９９２年的眼光，银兴商业城当时的规划合理超前，功能分区齐备。但目前天天见超市与银星商贸城都面临着一个硬伤，就是停车场。原停车场负一层已经是现在的天天见超市，银星商贸城筹划负二层作停车场“尚在争取之中”。如果超市与批发商城同时营业，巨大的商业规模，使停车场问题更为突出，如果解决不了，同样是个发展“瓶颈”；如果“银星”招商顺利，按计划將于今年９月份开业，那么银星商贸城的盈亏平衡点是多少？据了解，鼎达公司以３０００—５０００多元／平方米的代价收购了银兴商业城８０％产权，那么其盈亏平衡点就取决于此次投资战略：是長线投资，把商城经营红火后，靠收租金來慢慢收回投资呢？还是作短期投资，將商城经营起來后，即带租约出售熟铺？两种方式都要进行细致的可性行市场调查及投资回报分析，这一切，相信开发商心中自有一杆秤。

“银星”的经营定位，是承袭了原飞鹅路的传统批发业态。

从大势而言，柳州飞鹅路批发业在近年來由于没有本土相关生产基地的支撑，加上交通制约问题，“中转站”角色正在弱化。而此时，飞鹅路新建的批发商铺却是以数十倍剧增，而在市场批发容量并没有明显增加、商户数量也没有增加的情况下，这势必又存在一场“抢商户”的激烈竞争。

如果總量固定，伸手的人多了，能抓到手的量就会更少，这个道理谁都懂。为了生存，各大商城不惜采取降租、免租、免管理费等政策吸引商户。而反过來，身价培增的商户们就有更足够的理由和条件与商城方面讨价还价。

这样一來，租金跌了，商城的利润更薄、所需投放入成本就更大、资金回笼的速度更慢、运营的风险更高，其中必然会惨烈地倒下一些弱者。而此时，收购了８０％产权、花巨资重修消防系统、装修４．５万平方米楼面的银星商贸城，会面临怎样一种压力巨大的“成本征服”战役？以及如何靠招商手段來填满那４．５万平方米的三层商城？柳州及周边县市还有多大的购买力來支撑飞鹅路的批发业？这一切，都需要市场來进行验证。我们期待着有更精彩的运营手法將上述问题一一化解，走过崎岖的道路，走向光明的前途。