日期：2017-12-12（原创文章,禁止转载）
3月底，央行等多部门出台两大楼市利好政策：二套房首付降至40%，二手房营业税免征“五改二”。
在利好政策的影响下，拉锯一年多的楼市开始生变，博弈双方的关系微妙起来：卖方似乎变被动为主动，在清明节前甚至有开发商酝酿涨价;而买方变得“被动”，尤其是刚需族观望的情绪动摇了。
其实，业内人士分析，开发商酝酿涨价，并非真要涨价，更大的用意是催促潜在客户尽快下单，以消化库存压力。
那么，对刚需族来说，当下，是不是出手买房的好时机?请看业内人士的分析。
说法
大幅涨价可能面临有价无市的被动局面
记者从今年两会上获悉，2014年是全市城镇化工作历史上推进力度最大、投入最大、变化最大的一年，城镇化率提高了1.9个百分点。而在2015年，城镇化工作将继续高歌猛进，争取城镇化率提高3个百分点左右。
目前全市人口有604万，城镇化率提高3个百分点，也就是说将有近2万人“进城”，进而意味着将新增1万套左右的住房需求。
同时，今年也是全市实施“双百大城市”战略的收官之年，届时中心城区建成区面积将达到100平方公里以上，人口达到100万以上。
而在日前公布的“关于推进新型城镇化发展的意见(征求意见稿)”中明确，到2020年，全市城镇化率达到56%，全面构建起以市中心城区为核心、县城为支撑、小城镇为基础、农村新型社区为单元协调发展的新型城镇化格局，城镇集聚辐射能力显著增强，城乡基础设施和公共服务设施显著改善，城乡居民生活品质和文明水平显著提高。届时，城区人口将达继发性癫痫的治疗到120万人。
可以说，楼市发展的空间是巨大的，住房的需求是巨大的。但是，楼市现阶段的一个特征是整体供过于求。
一位不愿透露姓名的房地产负责人向记者透露，从去年年底到今年年初，政府主管部门相关人士及房地产企业老总们不只一次地共同对未来房地产市场的形势进行调研和预判。在政府各项利好政策出台以后，房地产企业老总们对房产市场未来的发展持乐观态度。
该负责人告诉记者，房地产目前已经成为市场当中不可或缺的产业，不仅仅体现在房子的销售上，还进一步影响着建材、家具、钢铁等众多支柱型产业，他相信政府部门一定会进一步出台更多的优惠政策，让持续低迷的房地产市场活跃起来。
同时他也表示，一系列政策的带动将促使未来成交量进一步上升，也使买卖双方相对更为理性。不过，从目前的实际情况来看，房价大幅上涨的可能性不大，因为从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，开发商提价只会面临有价无市的被动局面。
分析
三重因素决定城区“刚需族”该出手了
二套房首付降至40%，二手房营业税免征“五改二”，这两个政策来到，在具体的执行中会&ldquo癫痫病能治愈吗;打折”。这是陈维虎的分析。
多年来，陈维虎一直跟踪了解楼市，是一名资深媒体人士。在他看来，在会“打折”的两大利好政策，其影响不容小觑，因为它改变了潜在购房者的预期。
经历了一年多的观望，“刚需族”尽管还没有形成“购与否”的共识，但开始关注讨论是否将涨价、何时出手的问题了，而以往，观望者关注的是开发商还会降多少。
在陈维虎看来，现在，到了“刚需族”出手的时候了。这是因为目前具备了三个购房的条件：各类房源供应丰富;购买政策宽松，贷款利率一再降低;价格合适，经历了一年多的萧条调整期，开发商释放了善意，在房价上给出了合理的优惠。如，城区部分回迁商品房，价格在5000元/㎡上下，应该是非常诱人的价格。这甚至可以理解为，开发商为消化库存“不计代价”的行为。
因此他认为，随着两大利好政策的出台，这样的优惠今后不可能再有了。
另外，从供应来看，2014年，城区基本没有新增大南宁癫痫病医院体部分性癫痫怎么治量的房产项目，可预见的未来，新增项目也不会很多。
而裕昌·大学城销售部经理刘克华介绍说，其实，今年前三个月，楼市已经有了很大改变。尤其是全国两会召开后，观望的“刚需族”并没有等到期待中的房价下降的信息。因此，很多人便开始出手了。
刘克华认为，目前开发商给出的政策，也照顾到了购房者的实际需求，如首付分期，购房者只须支付总价款的10%，然后在交房前交足30%。
展望
继续降价或大幅涨价的可能性都不大
二手房营业税免征“五改二”，将很大程度上激活改善型住房需求者。以一套交房3年、价值50万元的住房来计算，因为这一政策，便可以免去近3万元的营业税。
这个费用的减免，对购买2年以上但不足5年的二手房市场影响较大，将增强这类房源的交易活跃度。
这会刺激改善型购买者的需求，进而带动新房的销售。可以说，这将影响楼市的供求。刘克华也认为，作为三线城市，楼市很大程度上并不由国家政策主导，而是由市场上的供求决定。
现在，城区主要楼盘大都处于消化库存的扫尾阶段，优惠让利政策已经到位，继续降价的空间并不存在。库存较大的开发商，今年可能会减缓新盘的推出。
另据业内人士介绍，根据以往的平均销售速度，全市目前的楼房库存量大约可以消化20个月。当然，相比各县市，城区库存压力要小很多。这样的供求关系，决定着楼市的走向、房价的涨跌。
当然，目前房价反弹的可能性也不大。部分开发商酝尽管酝酿涨价，但主要的目的还是刺激客户下单，同时给市场注入信心。
陈维虎说，当下，开发商拿到预售证后，第一要务还是以最大的优惠去消化库存，而没有自信去大幅涨价。
根据2015城建建设规划，今年，进一步科学调配中高价位住宅和普通商品住房建设比例，引导房地产开发企业积极应对市场变化，消化存量。这将对楼市的健康发展起到积极作用。
(记者 林志彬 刘亚杰)
